置業指南:這八大毀約行為可千萬別攤上

發布時間:2019年11月23日 22:17:58  作者:gbdfjzc.com

二手房交易過程中出現的哪些問題需要注意和預防呢?本文列出了二手房買賣中的八大毀約現象,值得買賣雙方同時留意。

現象一:上家后悔不賣房

房市一路飆升,房價上漲,賣方違約情況由此增多。盡管房屋出賣方在房屋買賣合同中,約定了違約金的支付,但是,仍然有很多賣家不惜承擔違約金賠償作為代價,賺取差價。

點評:受市場利益驅動,采取違約方式,獲得漲價帶來的收益,此現象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠實信用原則體現在合同法中,就是合同信守原則,均要求當事人雙方遵守合同約定,合法正確地行使雙方的義務。同時,合同法中約定了違約責任,購房者可以要求賣房人繼續履行合同。如果合同已不能實際履行,購房人還可要求賠償相應損失。

現象二:賣房家庭意見不一

買賣雙方簽訂的預約合同(包括定金、居間合同等),出賣方往往只有部分產權人出面簽約,事后,其他共有人以未征得同意為由提出訴訟,要求確認預約合同無效。

點評:此類現象往往比較復雜,需要具體分析。按照民法規定,共有人擅自處分共有房屋,如果其他共有人不追認或者處分人事后沒有取得完全權利,此行為即屬于無效。

但現實生活中,往往一些當事人利用該條款,明明簽約出售了房屋,卻以其他共有人不同意為由,要求確認合同無效。一旦發生這類情況,必須首先基于事實判斷。通過各種事實和證據查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反對或者應當知道該買賣行為,那么在法律上也可以推定已經征得了其他共有人默認或者追認,構成民法上的表見代理,視為合同有效。

現象三:“包購糾紛”不是違約

下家認為既然與中介簽訂合同,約定具體的買賣條件,且付了一定數額的意向金或預付了部分房款,最后未能買到房子,即是中介違約了。

點評:判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規定中介公司有義務必須買到房,但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋,如果仍沒有買到,應當視為違約。

現象四:房子“不吉利”要退房

買賣雙方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者門牌號中有“4”,以“不吉利”為由提出退房。

點評:這往往涉及到法律和風俗的關系。一般來說,法律不會考慮迷信因素。但是,在一些特殊情況下,可能對購房者的心理影響特別大,法官也會參酌這些因素,進行利益考量。

現象五:“跳單交易”買賣方違約

為了省下中介費,在中介介紹買賣雙方見面后,買賣雙方跳過中介私下交易,也屬于違約。

點評:中介公司的勞動同樣受到尊重,中介公司為買賣雙方提供信息,起到了橋梁作用。在中介公司誠實履行了中介義務后,如果買賣雙方違反合同約定,直接進行交易,對中介公司也構成違約,應當承擔相應賠償責任。

現象六:買受人拒付居間費

買受人以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因,拒付居間費。

點評:中介公司有如實向客戶提供房屋真實情況的義務。承擔賠償責任必須要看客戶損失和中介公司的行為是否相當,是否能夠構成拒付理由。一旦因為中介公司的隱瞞行為或者虛假信息,造成了客戶重大損失,例如中介公司未將房屋上設定抵押的情況告知客戶,給客戶造成了重大影響,那么中介公司要承擔相應責任。

現象七:彌補房屋漲幅差價

房價不斷上漲,在雙倍返還定金不足以彌補房屋漲幅的情況下,起訴主張房屋漲價的差價損失。

點評:如果雙方當事人在合同中約定了違約定金條款,收取定金一方如果違約,除了承擔雙倍返還定金外,如果不能彌補實際損失,還應當賠償損失。

合同法上的損失除了實際的財產減少損失,還應當包括市場漲價等因素帶來的本應獲得而不能獲得的間接損失。

現象八:下家反悔不買房

下家在雙方簽訂協議后,又以種種理由不購房,要求中介公司退還意向金。

點評:意向金不是法律概念。首先根據當事人在合同中具體的約定,判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預付款性質,那么理應不能退還。但是,如果雙方約定了退還意向金的條件,一旦對方行為不符合條件規定,那么應當退還這筆費用。

(華龍網綜合)

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